Hva bestemmer lagerutvikling?
Hva bestemmer lagerutvikling?
Sertifikater, pre-let og strøm-Hva bestemmer lagerutvikling? Den nye virkeligheten av lagerinvestering er mindre risiko, flere krav, skrevet Kina Kapoklog Logistics Shipping Pre-Let som viktig faktor
Foreløpig observeres den høyeste investeringsaktiviteten i prosjekter som har et forhåndsutstyr sikret på et nivå på minst 50-60 % av plassen. Dette beleggsnivået er ofte en forutsetning for konstruksjonsstart - utviklere i dag legger stor vekt på å redusere risikoen, noe som gjør fullt spekulativ utvikling sjelden.
Markedet har tydelig blitt polarisert. På den ene siden er det spillere som GLP, CTP eller Hillwood, som fremdeles aktivt utvikler spekulative prosjekter - hovedsakelig på førsteklasses steder der etterspørselen er stabil og forutsigbar. På den annen side er det utviklere som foretrekker pre-let-modellen, og lanserer investeringer først etter at leiekontrakter er signert.
BTS (Build-to-Suit) og BTO (Build-to-Own) prosjekter er fremdeles et viktig markedssegment, spesielt for leietakere med spesifikke tekniske krav eller som er interessert i eierskap til anlegget. Imidlertid blir de realisert selektivt, hovedsakelig av erfarne utviklere som spesialiserer seg på skreddersydde løsninger.
Revitaliseringen og konvertering av brownfield -nettsteder får også betydning - spesielt i sammenheng med urban logistikk og den begrensede tilgjengeligheten av land i konpurer. Selv om markedsandelen forblir liten, styrker denne trenden gradvis.
Så fokuset i dag er på prosjekter med riktig nivå av forhåndsutstyr, snarere enn en bestemt type investering. Det er tilgjengeligheten til klienten og sikkerhetsnivået for leieforhold som avgjør om et prosjekt vil gå foran - om vi snakker om et spekulativt anlegg, BTS eller BTO.
ESG - ikke lenger et konkurransefortrinn, men en nødvendighet
Grønne sertifiseringer som Breeam eller LEED blir i økende grad markedsstandard i lagersektoren. Det er nå vanskelig å finne et nytt prosjekt som ikke inkluderer miljøsertifisering allerede på planleggingsstadiet. Et minimumsnivå av Breeam Veldig bra er nå normen, og de fleste utviklere som utvikler A-klasse-fasiliteter sikter til utmerket.
Breeam Outstanding-sertifiserte lager vises også allerede på markedet, og viser bransjens økende forpliktelse til bærekraft og den økende ambisjonen til utviklere. For investorer blir ESG -aspekter et av de viktigste kriteriene - og påvirker ikke bare beslutningen om å forplikte seg til et prosjekt, men også den påfølgende verdsettelsen.
Det er verdt å merke seg at sertifisering i dag også har en målbar innvirkning på finansieringen. Banker som finansierer investeringsprosjekter gjør i økende grad lånevilkår avhengig av ESG -scoring, der miljøsekster spiller en viktig rolle. Som et resultat slutter de å være et bildeverktøy og blir et reelt verdibyggende element for egenskaper. Oppsummert - Miljøsertifisering er ikke lenger et konkurransefortrinn, men en bindingsstandard. I mange tilfeller er det til og med en forutsetning for at et prosjekt skal realiseres eller selges.
Investeringshemmere
En av de vanligste hindringene som forsinker realiseringen av lager- og produksjonsinvesteringer er langvarige administrative prosedyrer - spesielt de som er relatert til å få en miljømessig beslutning og en byggetillatelse. De fleste vanskeligheter gjelder produksjonsinvesteringer i store agglomerasjoner, der miljømessige forhandlinger alene kan ta til og med opptil 2 år.
De siste tre årene har også vist hvor utfordrende det har blitt å sikre tilstrekkelige tilkoblingskapasiteter - spesielt for selskaper som planlegger å åpne produksjonsanlegg i Polen. Den økende etterspørselen etter energi, kombinert med den begrensede tilgjengeligheten av utviklet land, gjør det stadig vanskeligere å finne en tomt med rask tilgang til strøm. Ledetidene som tilbys av energiroperatører når ofte flere år, noe som betydelig hindrer en jevn start på investeringen.
Ytterligere barrierer inkluderer:
• Mangelen på lokale utviklingsplaner, som tvinger investorer til å få beslutninger om utviklingsforhold,
• Komplekse administrative prosedyrer, spesielt når det gjelder prosjekter som er planlagt i nærheten av boligbygg,
• Uoppgjorte eiendomsspørsmål - inkludert juridiske tvister, krav eller behovet for å slå sammen tomter.
Det er produksjonsprosjektene som oftest står overfor de største formelle og juridiske utfordringene. Tilgjengeligheten av infrastruktur og lengden på administrative prosedyrer blir nå sentrale faktorer som har en reell innvirkning på investeringshastigheten.
